Réglementation Airbnb dans les Bouches-du-Rhône : ce qu'il faut savoir

La location courte durée connaît une croissance importante dans les Bouches-du-Rhône, de Marseille à Martigues en passant par la Côte Bleue et Arles. Mais cette activité est encadrée par des règles précises que tout propriétaire doit connaître avant de mettre son bien en ligne.

Déclaration préalable en mairie

Quelle que soit la situation du bien, toute mise en location courte durée (moins de 90 jours par an) doit faire l'objet d'une déclaration préalable à la mairie de la commune concernée. Cette démarche est généralement simple : un formulaire Cerfa (n° 14004) à déposer ou transmettre par courrier. Elle génère un numéro d'enregistrement à 13 caractères, obligatoire sur toutes vos annonces Airbnb.

Résidence principale : la règle des 120 nuits

Pour une résidence principale (le logement où vous habitez au moins 8 mois par an), la location meublée de tourisme est autorisée dans la limite de 120 nuits par an. Au-delà, il faut une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie. Cette limite s'applique à Marseille, Martigues, Aix-en-Provence et toutes les communes du département.

Résidence secondaire : changement d'usage obligatoire

Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de limite de 120 nuits, mais un changement d'usage du bien est en principe nécessaire pour le transformer en meublé de tourisme. Ce changement d'usage est accordé ou refusé par la mairie selon les règles locales d'urbanisme. Dans les petites communes du secteur (Saint-Mitre-les-Remparts, Port-de-Bouc, Carry-le-Rouet), les règles sont généralement plus souples. À Marseille, la procédure est plus stricte, notamment dans certains arrondissements.

La compensation dans les communes soumises à autorisation

Dans les communes où s'applique la règle de compensation (essentiellement Marseille pour les grandes surfaces), tout logement transformé en meublé de tourisme doit être compensé par la transformation d'un local commercial en logement de surfaces équivalentes. Cette règle ne concerne pas la plupart des petites communes du secteur de Martigues ou de la Côte Bleue.

La taxe de séjour

Les propriétaires qui louent sur Airbnb dans les Bouches-du-Rhône doivent collecter et reverser la taxe de séjour. Airbnb collecte et reverse automatiquement cette taxe pour les locations réalisées sur sa plateforme dans les communes qui ont mis en place ce système. C'est le cas pour Marseille, Martigues, Carry-le-Rouet et la plupart des communes du département.

Le numéro d'enregistrement

Depuis 2021, le numéro d'enregistrement est obligatoire sur toutes les annonces de location de courte durée dans les communes qui ont instauré cette obligation. Dans les Bouches-du-Rhône, Marseille a mis en place cette obligation. D'autres communes peuvent l'instaurer progressivement. Le numéro s'obtient lors de la déclaration préalable en mairie.

Fiscalité : régime micro-BIC ou réel

Les revenus issus de la location meublée de tourisme sont imposables. Deux régimes s'appliquent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 71 % pour les meublés de tourisme classés, 50 % pour les non classés) ou le régime réel (déduction des charges effectives). Le choix dépend de votre situation et du montant des revenus générés. Un expert-comptable spécialisé en location meublée peut vous accompagner sur ce point.

Ce que nous gérons pour vous

La Conciergerie Les 2G ne se substitue pas à un conseiller juridique ou fiscal, mais peut vous orienter vers les bonnes démarches. Nous vous indiquons les étapes de déclaration pour votre commune, et nous veillons à ce que votre annonce Airbnb soit conforme aux obligations légales en vigueur.